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山东县级城市楼市的危机,荣成市、乳山市楼市潜力与未来

2022-10-05 15:07:43 3240

摘要:山东省是全国较为富裕的省份之一,而山东的经济建设更是走在全国的前列,山东经济总量在全国排名第三,仅次于广东、江苏。美丽的胶东半岛胶东半岛是山东地区经济最为发达的区域,在这个区域聚集了青岛、烟台、威海等三个重量级的城市。随着城市化的发展,经济...

山东省是全国较为富裕的省份之一,而山东的经济建设更是走在全国的前列,山东经济总量在全国排名第三,仅次于广东、江苏。

美丽的胶东半岛

胶东半岛是山东地区经济最为发达的区域,在这个区域聚集了青岛、烟台、威海等三个重量级的城市。

随着城市化的发展,经济的高速建设,对于这些大城市中心城区人口越来越多,综合实力也越来越强。

而对于县级城市来说,从城市能级的角度,县级城市对人口的吸引力远不如地级中心城区对人口的吸引力。

璀璨的城市灯火

但对于胶东半岛区域的县级城市,或许我们并不能以县级城市的角度来看这些区域。

今天我们就位于威海地区2个县级城市来与大家进一步剖析,主要剖析荣成市、乳山市楼市潜力与未来。

影响一个城市楼市固定资产价值的因素有很多,比如:城市的常住人口、城市的经济总量、城市的产业分布、城市的建成区面积都与楼市固定资产价值有直接关系。

优秀的城市生态环境

那么首先我们先从人口的角度来认识这两座县级城市。

威海市应该是整个山东地区人口较少的一个地级市,常住人口只有290万人。

而对于这两座县级城市来说,人口最多的是荣成市,现在常住人口是71万人,另外乳山市人口只有46万人。

乳山大拇指广场

过去10年时间,荣成市的人口基本没有什么变化,但是乳山市的人口却出现超过10万人的流出,约占到原人口数据的17%。

我们再来认识一下这两座县级城市的地理位置。

胶东半岛之所以发展快,主要在于这个区域的地理位置相当好,不但海滩景色优美,对于这个片区更是有优秀的深水港,非常适合货物进出港。

荣成市地理位置

从地理位置上看,荣成市的地理位置相当不错,拥有较长的海岸线,另外荣成市与威海环翠区、文登区都不远。

乳山市地理位置

从乳山市的地理位置可以看到,乳山市与威海城区也不太远,另外乳山市距离烟台相对来说也是较近的。

地理位置看这两座城市都是相当的不错,而且这两座城市都有大量的海岸线。

我们再来认识一下这两座县级城市在过去一年的经济总量。

2020年,威海全市共完成经济总量3,017亿。对于这两座县级城市来说,2020年荣成市共完成经济总量943亿,在威海地区排名第一。

优秀的城市环境

另外乳山市共完成经济总量280亿,如果把威海经济开发区单独列项,那么乳山市在威海地区排名第五。

看得出来,这两座县级城市经济总量差异较大,相对来说,荣成市的发展远高于乳山市的发展。

座座高楼拔地起

结合经济总量,我们再来认识一下这两座县级城市他们的产业分布。

绝佳的地理位置,促进荣成产业的不断推进。

现在荣成市一二三产业结构比重大约为14.3:31.7:54。第三产业超过54%更是表示这座城市是一座服务业超级发达的城市。

荣成天鹅湖

由于荣成市管辖大量的海域区域,所以荣成市的渔业非常发达,2020年荣成市光渔业总收入就超过1,000亿,在全国所有县级城市渔业排名中,排名第一。而且这个第一是连续39年排名第一,可以见证这个区域渔业的发达。

现在荣成市逐渐形成海洋生物食品、汽车及机械制造、船舶及零件配件等三大核心产业,在荣成规上工业占比超过83.6%。

可以说荣成市的工业发展是高度聚集的,而这种高度聚集更是让很多细化领域在全国处在领先水平。

荣成船舶

整个荣成市目前共有25个工业门类,其中船舶修理、金属成型机床、电力电缆2020年发展增速都在50%以上。

荣成市第三产业比重很高,跟荣成的交通物流运输有直接关系,2020年荣成市全年共完成港口货物吞吐超过456万吨。

湛蓝的海水

现在乳山市一二三产业结构比重大约为19.2:33.2:47.6,从产业结构比重中就可以看到乳山市的农林渔牧产业也是比较发达。

随着乳山市大力推进新旧动能转换,对于现在的乳山逐渐形成3+3产业体系,重点培育食品加工、服装纺织、装备制造等三大传统优势产业集群,大力推进现代海洋、新能源、健康文旅三大新型产业集群。

生态宜居之城

我们再来认识一下这三座县级城市的管辖面积和建成区规模。

荣成市管辖面积大约1526平方公里,乳山市管辖面积大约1665平方公里。

随着城市化的发展,现在荣成市的建成区面积大约64平方公里,而对于乳山市建成区面积大约39平方公里。

荣成市城区路网

我们再来认识一下这两座县级城市目前的房价分布。

威海地区共管辖两区两县级市,现在房价最贵的是环翠区,环翠区平均房价大约在1.1万,另外一个城区文登区平均房价大约0.56万。

对于这两座县级城市来说,房价最贵的是荣成市,目前荣成市的平均房价大概在0.67万,另外乳山市的平均房价只有0.36万。

乳山市城区路网

我们通过多个维度、多个角度来对这两座县级城市进行剖析。

分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模等角度可以看到,这两座县级城市的地理位置都相当不错,都是胶东半岛重要的区域中心城市,但这两座县级城市综合实力差距较大。

整齐的规划,城市的蝶变

相对而言,荣成市的综合实力要优于乳山市的综合实力,荣成市不仅仅只是威海地区经济发展最好的区域,也是全国百强县市当中的佼佼者。

当然从房价的角度也可以看出,整个威海地区的房价都不算高,而对于荣成市和乳山市来说房价是比较低的。

特别是乳山市房价与荣成市都有巨大的差距,而乳山市的房价在全国县级城市排名当中,或许也是处在非常偏后的位置。

冬季里的城市

乳山市房价之所以低,主要跟乳山银滩也有很大的关系。

乳山银滩的大量开发而促进了当地存量房库存大,而且这些房子房价是非常偏低的。另外乳山的房价低,跟人口流出也有一定的关系。

短期的角度看,荣成市与乳山市房价大跌的概率基本不高,但房价上涨的概率也不高。

乳山银滩

毕竟这两个县级城市都处在环境较好的胶东半岛区域,而这两座县级城市与周边各大中心城市之间的距离也不远。

长期的角度看,随着大青岛都市圈的建设,加速青岛周边城市快速融入大青岛都市圈,或许未来多个中心城市轨通过轨道相连。

对于县级城市的中心城区来说,城区规模也会越来越大,而城市的配套也会越来越好。

画框里的城市

随着城市产业的不断升级,城市人均收入的大幅度提升,城市生态环境与相关配套的完善,也会大幅度提升城市固定资产价值。

未来这两座县级城市楼市都具有一定的潜力,特别是荣成市。随着城市化的发展,未来的荣成市或许也能够快速融入威海城区建设。

城市的美是不一样的美

相对而言,乳山市还有较大的进步空间。

只有不断提高乳山市的经济发展水平,加速乳山市城市建设,推动乳山市与周边城市相向发展,促进更多的新乳山人在乳山安家,我想未来的乳山市楼市也会有一定的升值空间。

从大城市的格局看这两座县级城市,从未来青岛、威海、烟台三城融合发展,建设更大的都市圈,来看这两座县级城市。

干净整洁的城市

或许现在的成绩只是未来很小的一部分,而未来的这两座县级城市也必然会迎来城市蝶变,成为胶东半岛区域璀璨的明珠区域中心城市。

个人观点,仅供参考。

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