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韩国房地产爆雷?多人炒房出租上万套房,房价暴跌携巨额押金潜逃

时间:2023-04-10 15:43:40 | 浏览:1325

不出意外的话,最近韩国要出意外了。韩媒乃至世界媒体都注意到了,韩国迫在眉睫的全租房泡沫危机。前几年韩国房价飙升,房东炒房赚得盆满钵满,从政府政策到普通民众都在推动房价;但如今美联储疯狂加息,利率高了,房价走低,韩国房东的利益链条很可能迎来雪

不出意外的话,最近韩国要出意外了。

韩媒乃至世界媒体都注意到了,韩国迫在眉睫的全租房泡沫危机。


前几年韩国房价飙升,房东炒房赚得盆满钵满,从政府政策到普通民众都在推动房价;


但如今美联储疯狂加息,利率高了,房价走低,韩国房东的利益链条很可能迎来雪崩之势,到时候不仅可能害得普通人赔上一生积蓄,就连韩国全国的金融市场也不容乐观…



说到全租房泡沫危机,很多小伙伴可能对韩国“全租房”还不太了解。


我们印象里的租房方式只有一种,就是“月租”,交一个月的押金,然后按月或者季度交月租。


但韩国除了“月租”,还有“全租”。


这是韩国特有的一种租房形式,韩语里是“전세”,中文翻译为“传贳”,也叫全租。


全租就是租客给房东一大笔钱(通常是房子价格的50%-80%)作为押金,房东让租客住进自己的房子一段时间(通常是两年)


等租期到了之后,房东将押金(保证金)如数奉还给租客,相当于现金和房子使用权的一种临时互换。


对于不了解这种租房形式的人来说,可能会大为震撼。


这不就相当于这两年间,租客可以白住房子了吗?房东图什么啊?


房东图的是租客的保证金在这两年间产生的利润,这两年里,房东可以拿着这笔钱存在银行、或者去投资,所得的利润都归房东所有。


房东要“赚钱”,租客则是要“省钱”,保证金总归是会回到自己手上的,就相当于这两年把钱固定存在房东那里,到期之后再取回来,住房子一分钱没花。


很多人可能还是无法理解,感觉这玩意儿一看就有很大风险,但“全租”在韩国相当盛行。


一方面是因为这种租房形式在韩国由来已久,起源可以追溯到高丽王朝,但正式形成大规模扩散是在20世纪70年代以后。


当时正值韩国工业化过程中,为了找工作,农村人口大举涌向大城市,住房需求一下剧增。


大城市的房主们看中这个市场,想买房,但当时贷款利率高,住宅金融制度方面也不完善,你想买房贷款是很难的。


从制度上来不了钱,那就以私人方式筹钱。


这就是全租盛行起来的原因,房主们需要一大笔钱投入房市,而农村打工人们需要租房子。


这些打工人从乡下上城里来,基本都是卖了房子或田来的,比起麻烦地交月租,先交一大笔钱然后踏踏实实地生活,会更方便。


所以,全租不是政府从政策上引进的制度,而是房东和租客之间协商一致后、自主发生的私人金融制度。


甚至可以说,在政府不给力的情况下,金融市场脆弱、税源不足、福利政策也不行,城市中的大批外来打工人无法有稳定住房的时候,是“全租”制度在一定程度上稳定了韩国的住宅供应和民众居住生活。


接下来的几十年里,大家都对这种私人金融习以为常,而且因为全租对“民众的居住稳定”做出了贡献,21世纪的韩国政府还引进了全租资金贷款的制度,在一定程度上鼓励了全租房的发展。


甚至很多韩国顶级明星出于税收、隐私等的考虑,也在住全租房。


知名娱乐公司JYP的老板朴振英就曾在节目里说,他居住的两层楼的乡间别墅是全租。


顶流巨星夫妇李秉宪和李敏贞住的豪宅,也是全租。


虽然这些明星们肯定还有别的房产,但他们能够以“全租”的形式去租房,这本身就反映了全租在韩国的普及。


租客和房东订下合同,完成一大笔现金和房屋使用权的临时置换。


租客把押金给房东,然后住进房子里,期限到了,再搬出去并把钱收回来。


如果说只是单纯的有借有还的这个过程,其实不会出什么幺蛾子,但问题是现在的全租房市场根本没那么简单,它已经形成了一系列经济杠杆。



杠杆来自哪里呢?来自房东。


房东拿到租客巨额保证金后要在一定时间内实现“利滚利”,ta就要搞投资。


投资有多种选择,就前几年的形势来看,全球范围内利率低,钱不值钱了,购买不动产就会更划算,那房价肯定会涨。


房价涨了,韩国房东投资房市的热情就更高了。


如果ta手里已经有全租的巨额保证金,那ta很大概率会想要再买套房,再全租,再买套和全租租金差额不大的房子,再全租…以此类推,钱不就滚起来了嘛。


还有一类人同样瞄准了巨额的全租保证金,但ta手里还没房、还没那么多钱怎么办?


举个例子,你先找好了一个3亿韩元的公寓准备购买,可手头没那么多钱,如果这个公寓的平均全租价格是房价的80%(也就是2.4亿韩元),那你就可以先找到全租的租客,从租客这儿拿到2.4亿之后,只需要付剩下的6000万韩元就可以买到房了。


这种通过全租租金购房的情况在韩国被称为“GAP投资”。


无论是本来就有房的房东靠全租保证金“利滚利”买房,还是缺乏资金的人靠全租保证金买房,其实都是看准了前几年韩国持续的低利率,投资买房的人剧增,炒房炒得房价更高。


房东利滚利滚利,一路往上冲,嗷嗷挣钱。


但这个杠杆率很高的链条里是埋着雷的,所有的暴利都依托于房价的一路走高,如果房价跌了,那就抓瞎了。


所以如果他们想把炒房持续下去,房市就得一直兴隆,房价得一直涨。


前几年确实可以,在上一任韩国总统文在寅执政期间,房价飙升,全租价格也飙升,但是因为全租贷款门槛低,几乎没有贷款限制,再加上利率低,人们一股脑地就去申请全租贷款了。


有的韩国年轻人还想成立家庭,但也买不起房,干脆就集结手头上的钱,再凑点全租贷款,一家人去住全租房,这样生活条件相对会好一点,到期本金还能回来。


就这样,房价越来越高,人们越来越买不起房,只能贷款找全租,让房东有更多的本金可以炒房,推动房价更高,循环往复,但关键是,这一切都得是房地产市场景气的基础上才能实现,市场会一直这么眷顾房东吗?


2022年,房东的好日子到头了。


美国连续上调基准利率,韩国马上就受到影响,利率高了,钱值钱了,不动产相对来说就没那么值钱了,房价肯定会下跌。


而且利率高了,全租资金的贷款利率也就高了,导致全租价格暴跌。


房价也跌,全租价格也跌,这一跌不得了,整个链条都要崩盘了。


近14年来韩国房价出现最大跌幅


房价下跌,房东后面收不到全租的高押金,就没有足够的钱还前面租客的押金,只能卖房还押金,卖房的越来越多,这样房价就会越来越低,整个全租房市场越来越崩,形成恶性循环。


韩国就是这个时候发生了震动全国的“别墅王”连锁事件。


2022年年底,韩国住宅相关部门表示,30名恶性出租人未返还租客的押金,到11月为止,押金金额已经达到7250亿韩元。


这是韩国全国层面的全租市场崩塌,很多出租人都是手握几百套、上千套房源,因为房价下跌、资金链断裂,而无法将押金还给租客。


光是首尔地区,就有4个人是拥有1000套左右房子的“别墅王”。


有一个“别墅之神”权某,在韩国全国有3493套房子。


“别墅王”南某有2709套房子。


“第二别墅王”金某在首尔首都圈有1050套房子。


还有16人拥有300套以上的房子,这些数目说出来都让人觉得不可思议,在房价如此高的时代,居然有人炒房炒出这么多房子。


更让人觉得细思恐极的是,在房价下跌后,这些人中有人携款潜逃,有人已经死了!


他们手握着租客们的巨额押金,下落难明,原本租客们怀着美好的愿望进入全租房,这下不仅房要被有关部门收走,连自己的押金都不翼而飞了,彻底沦为诈骗受害者。


2023年3月2日,一名30多岁的男子因为遭受到仁川全租诈骗,而选择自杀。


他在遗书中吐露了自己的心酸:“最近失去了工作,再加上7000万韩元的全租贷款被拒绝延期偿还,因此陷入了困境。”


像这位男士一样陷入困境的人,今年恐怕还会有很多很多。


韩国专家预计2023年将会发生最大规模的全租诈骗损失,最多将达到1兆8千亿韩元的损失,这对韩国的金融市场也将会是一个巨大的冲击。


韩国人当然已经看到了潜在的危机,但雪崩的势头恐怕很难被人为制止。


更令人难受的是,这场雪崩受到的影响最大、范围最广泛的受害者,都是在日常生活中苦苦挣扎的普通人。


他们可能把一辈子的积蓄、甚至全家人的积蓄都放进了全租的租金里,或许还贷了款,想要有一个好的生活,却换来一个这样可怕的结果。


无论房价高还是低,被掣肘的永远是普通人,这次的韩国房地产全租市场崩塌也是一样…

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