摘要：数字与图片是表现一座城市发展最好的方式。 ——前言编者按：本篇为城市研究第一篇，旨在通过对数据的分析，展现近两年德州各县市区的城市快速发展和变化。通过多年度的数据进行分析，同时对德州部分县市区房地产市场进行简要分析，与君共享。提到禹城，更...
数字与图片是表现一座城市发展最好的方式。
——前言
编者按：
本篇为城市研究第一篇，旨在通过对数据的分析，展现近两年德州各县市区的城市快速发展和变化。通过多年度的数据进行分析，同时对德州部分县市区房地产市场进行简要分析，与君共享。
提到禹城，更多的人想到的是大禹治水，传说四千多年前尧舜时期，洪水滔天，百姓处于水深火热之中。鲧治水九年而无效，被舜处死。鲧的儿子禹继承父业，采用疏导的方法，苦战13年，终于战胜洪水，使千里沼泽变成粮田。
禹城市在1999年启动建设了禹城高新区，2002年获批省级，2015年9月，经国务院批准，晋升国家级高新技术开发区，是山东省唯一一家设在县级的国家高新区。
每个人心中都有一幅关于城市的风情画卷。每一幅褪色的照片，背后都是一段光阴的故事……
城市在经济发展的推动下，面貌发生翻天覆地的变化，曾经的陈旧记忆逐渐被繁华所替代，开篇首先以禹城的旧景与新颜的对比，感受城市的发展。
▲ 开拓路铁塔处。
▲ 五角广场路口。
▲ 解放路水泥厂路段。
▲ 行政街农业银行路段。
▲ 洛北干。
GDP数值是表现一个城市发展的重要指标，近年禹城的国民生产总值不断的提升，在2018年突破300亿。
▲ 数据来源于禹城市国民统计公报。
禹城市近年GDP数值不断增长，在2018年突破300亿，2018年10月，禹城市入选“综合实力百强县”， 2018年12月，入选全国县域经济投资潜力100强。成为继齐河以后德州第二个百强县。
但伴随国内整体经济处于增速换挡的下滑阶段，近两年在GDP及固定资产增速方面出现了下滑。
▲ 数据来源于禹城市国民统计公报。
某个城市房地产市场也是城市发展的重要外在表现，所代表的是城市居民居住环境的变化。
1、知名开发企业
自2017年开始，禹城市吸引了众多品牌开发企业进入，截止2019年6月，已进入的知名企业有碧桂园、东海地产、帝华地产、永锋地产、金辰地产等。
东海地产在2016年进入禹城市场后，开发建设了东海现代城、东海玖号院项目，近期，东海地产在禹城再落一子，形成三足鼎立，借助前期项目开发资源及经验，为禹城再造一座品质社区，近期正在进行项目人员招聘。
2、商品住房销售
相比于德州其他县市区，禹城市每年的商品房销售面积仅次于齐河县，排名第二，2018年达到113万㎡；销售去化量甚至高于德城区。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴。
2018年下半年，伴随全市房地产市场下滑，同时区域市场在售项目的增多，禹城商品房市场各项目出现销售压力，从二手房成交数据方面可看出明显下滑，新建商品房市场在9月份后出现明显下降趋势。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴，市场调研。
土地出让方面，2017年禹城成交的商品房用地计容建面高于往年，而在2018年减少70万㎡左右，市场待开发货量降低。
伴随房价的上涨，禹城的地价也在升高，2017年开始禹城的土地价格飙升，地王频现，而“面粉”价格的升高，又再次刺激“面包”价格的升高。
对于众多的年轻人，购房成为一种巨大的压力，很多的购房者面对巨额的贷款压力望房兴叹。
▲ 数据来源于德州市公共资源交易中心。
在人口方面，禹城没有表现出优势，城市人口不断流失，从数据来看，禹城户籍人口高于常住人口约2万人。
根据数据来看，每年户籍流入人口低于流出人口约500人，2017年，禹城市户籍人口净流出更是达到2000余人。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴。
相比于德州中心城区，县级城市在配套、资源、工作岗位、薪资等方面人才吸引力及凝聚力较弱，导致人口出现不断的外流，进而影响城市自身的发展。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴。
同时伴随交通的便捷性，以及人们对生活要求的提高，人口的流动性加强，“人随产业走、人往高处走”，中国人口流出的地区，大多是县级市与建制县，如何留住人才，吸引人才的进入成为众多四五线城市面临的问题。
1、居民人均可支配收入
居民收入的多少，决定了生活质量的高低，也反应出城市就业环境的优劣。
伴随禹城经济的发展和进步，市民的经济收入得到有效的提升，2018年禹城市农村人均年可支配收入达到1.5万，相比2014年增加近3000元。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴。
然而居民收入的增加相比于房价的上涨，却显得微不足道。
2、城市人均存款余额
城市人均存款余额反应了区域内城市居民的存款积蓄程度，也是某个城市居民财富程度的表现，近年禹城人均储蓄余额在逐年上升，2018年达到3.09万。
▲ 数据来源于德州市统计年鉴。
伴随经济的不断推进与发展，城市之间关于产业、资源、人才、招商等方面的竞争愈加激烈，城市的发展同样需要找到自身的核心竞争力，在时代发展的激流中，快速前进。
“并不是所有城市都要成为顶尖城市，也不是所有城市都要做大做强。每个城市都有自己的特色，如何把自身潜力和优势发挥出来，在经济、社会、环境等各方面协调发展，不断提高老百姓幸福感和城市发展质量，才是城市发展的关键所在。”
